Nueva exención (parcial) para la venta de inmuebles en el IRPF

El Boletín Oficial del Estado (BOE) de este sábado publicaba el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero en el que se ha introducido en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) una exención parcial de las rentas derivadas de la transmisión de bienes inmuebles urbanos que se adquieran entre el 12 de mayo y el 31 de
diciembre de 2012 cuando se cumplan determinados requisitos (aplicable también a los No Residentes y a los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades).

Los inmuebles que se compren hasta finales del 2012 tendrán una exención fiscal del 50% en la venta.

Ganancia patrimonial por la venta de inmuebles

En principio, la venta de un inmueble (vivienda o no) genera en el IRPF del vendedor una ganancia o pérdida patrimonial determinada como Valor transmisión – Valor adquisición × coeficiente actualización – reducción régimen transitorio. Las reglas expuestas a continuación corresponden al régimen legal aplicable a los inmuebles adquiridos desde el 31 de diciembre de 1994; a los adquiridos antes, se les aplica el citado régimen transitorio que explicaremos en detalle en otra ocasión.

Además, con carácter general, para obtener los valores de transmisión y adquisición, respectivamente, deberán de adicionarse y minorarse los siguientes conceptos:

Valor de transmisión:

■ (+) Importe real percibido (o mercado)

■ (-) Gastos y tributos satisfechos

Valor de adquisición:

■ (+) Importe real de adquisición

■ (+) Inversiones y mejoras efectuadas

■ (+) Gastos y tributos satisfechos (salvo intereses)

Importante: si la adquisición del inmueble, ahora vendido, hubiese sido por herencia o donación el valor de adquisición vendría determinado por las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) que en su momento hubiesen resultado de aplicación.

Por último, y de existir plusvalía, ésta formaría parte de la base imponible del ahorro que en 2012 tributa a los tipos de gravamen que aparecen en la siguiente escala:

Veamos un ejemplo

Supongamos que el mes pasado vendimos una vivienda comprada hace 15 años por 180.000 euros y en cuyo momento pagamos en concepto de gastos y tributos 21.000 euros. El valor de venta han sido 300.000 euros, 900 euros los gastos de notario y registrales y 1.200 euros la plusvalía municipal:

Valor de transmisión: 297.900

■ (+) Importe real percibido (o mercado) 300.000

■ (-) Gastos y tributos satisfechos 2.100

Valor de adquisición: 201.000

■ (+) Importe real de adquisición 180.000

■ (+) Gastos y tributos satisfechos (salvo intereses) 21.000

Coeficiente de actualización: 1,3037

Valor de adquisición actualizado: 262.044

Ganancia patrimonial en 2012: 35.856

En la actualidad, pero sólo para las plusvalías procedentes de inmuebles, se aplica este sistema de coeficientes actualizadores del valor de adquisición que tratan de corregir el efecto sobre aquéllas de la inflación.

Novedad

La medida ahora aprobada con el objetivo de estimular la venta de activos inmobiliarios permitirá que los adquiridos hasta finales de año, cuando se vendan, sólo tributen sus propietarios por el 50% de la plusvalía, en su caso, puesta de manifiesto. Por tanto, en el ejemplo anterior, si la vivienda se hubiese adquirido entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, en lugar de tributar por los 35.856 euros de plusvalía, lo habríamos hecho por 17.928 euros (es decir, el 50%) e independientemente de cuando se vendiese.

Ojo, porque no resultará de aplicación la exención aprobada si la venta se realizase al cónyuge, cualquier persona unida por parentesco en línea recta o colateral por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido o a una entidad vinculada.

Además, si el inmueble que se transmite hubiera sido la vivienda habitual del contribuyente pero solamente se hubiera reinvertido una parte del importe obtenido, se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida, una vez aplicada la exención del 50%, que corresponda a la cantidad reinvertida.

Fuente: ActiBva.com