Las entidades duplican los intereses en seis meses
El diferencial sobre el euribor es de media del 2% pero llegan hasta el 4%
Comprarse hoy una vivienda es prácticamente imposible. A las condiciones económicas se ha unido el cada vez más constante endurecimiento de las condiciones impuestas por la banca para conceder una hipoteca. Por muy pequeña que ésta sea. En el peregrinaje de sucursal en sucursal, cualquiera puede darse cuenta del escaso interés que despierta la petición de un crédito. Ni siquiera para los pisos en posesión de las entidades.
Lo primero que están haciendo los bancos y las cajas es elevar los tipos de interés. Hasta tal punto que, en muchos de los casos, hace casi inviable la operación. Antes de verano aún se podían encontrar en el mercado hipotecas con un diferencial sobre el euribor en torno al 1%. Hoy en día no, salvo para la financiación de las viviendas en propiedad del sector financiero. De media, este diferencial se ha duplicado. Está en torno al 2%, lo que lleva la tasa de interés total sobre el 4%.
En casos muy excepcionales, el diferencial puede bajar hasta el 1,25%, aunque también puede dispararse hasta el 3,5% o el 4%. En las entidades sostienen que no han tenido más remedio que incrementar los intereses para hacer sostenible el negocio, ya que se tienen que financiar a precios más altos por la crisis de deuda y el cierre de los mercados.
Pero, en los últimos meses, el sector ha contado con la ayuda del Banco Central Europeo (BCE), que ha surtido a las entidades de dinero a un bajo interés del 1%. Estos fondos, sin embargo, se destinarán a solucionar sus problemas de liquidez a corto y para reservas con las que hacer frente a los sustanciales vencimientos de deuda de 2012. Los expertos coinciden en señalar que no servirán para reactivar el flujo del crédito.
La Asociación Hipotecaria Española (AHE) considera que los préstamos para la adquisición de viviendas caerá en el conjunto de 2011 un 30%. Según sus estimaciones, la concesión de hipotecas nuevas bajará hasta los 90.000 millones. Y sus perspectivas no son nada optimistas. Espera que la situación se mantenga al menos hasta finales de 2012, para posteriormente iniciar una ligera mejoría.
El banco que más ha endurecido las condiciones es el Santander, cuyo diferencial lo ha fijado para una hipoteca media (entre 100.000 y 150.000 euros) entre el 3 y el 4%. Su oferta es una de las pocas del mercado que no es bonificada, es decir, que por cada producto que el cliente contrate -nóminas, recibos, tarjetas, seguros, planes de pensiones, etc- el tipo de interés baja, sino que es obligatorio.
Vinculación
Ahora, las entidades intentan vincular a los clientes, con el objetivo de ganar más dinero a través de comisiones y obtener más fondos de liquidez recurrentes con nóminas o planes de pensiones. Los grupos de mediano tamaño también, con el fin de suplir con estas partidas la caída espectacular de la actividad bancaria por la crisis.
Así, para que conseguir una hipoteca algo más atractiva y asegurar su concesión, el comprador de un piso tiene que contratar esta serie de productos. Según las promociones de las grandes entidades, la mejora en el diferencial oscila entre los 30 y los 100 puntos básicos. Y aún así, el interés sigue alto. La del Popular es la más asequible, con un mínimo de euribor más un 1,25%.
Fuentes del mercado y de las propias entidades sostienen que la única manera de que los comités de dirección den el OK a este tipo de operaciones es aportar una parte muy sustancial del valor de tasación de la vivienda, además de contar con unos ingresos recurrentes superiores a los 1.500 euros mensuales. Aunque a priori, la banca concede créditos para el 80% del precio, en la realidad por más del 70% se corre un riesgo elevado de denegación.
En cuanto a la nómina o los beneficios mensuales, las entidades han endurecido la tasa de esfuerzo. Si la parte del sueldo que destina a pagar la hipoteca supera el 40% del salario, el rechazo es automático. Por debajo cada entidad tiene unos criterios, que también dependen del sector en el que uno trabaje y la empresa en cuestión.
Importe máximo
A pesar de cumplir con todos las condiciones, hay posibilidad de que en ese peregrinaje el no sea lo único que se encuentre. ¿Por qué? En muchos de los casos, los comités de dirección han establecido como tope para la aprobación de la concesión un importe de entre 150.000 y 180.000 euros en los préstamos para la adquisición de los pisos. En algunos, incluso la cifra es inferior, lo que complica que la posibilidad de compra en ciudades donde los precios son todavía muy altos -Madrid, Barcelona o San Sebastián-. Y eso que, según otras fuentes, en estos municipios es donde más demanda de hipotecas hay.
Como los tipos de interés suben, las cuotas también y, por tanto, las posibilidades para conseguir un crédito son menores. Pero asimismo influye el plazo de vencimiento de la financiación. Estos se están acortando paulatinamente. Si antes podían alcanzar los 40 años, en la actualidad varían entre los 25 y los 30 años. La Caixa, por ejemplo, no la concede en periodos más allá de los 25 ejercicios, con lo que el pago mensual asciende.
Las entidades, sin embargo, abren más la mano del flujo hipotecario para las viviendas de su propiedad, con el objetivo de soltar el lastre inmobiliario y liberar provisiones con las que reforzar su solvencia.
Uno de los ejemplos de las mejores condiciones es la oferta del Popular. Éste aprueba hipotecas a un tipo de interés del euribor más un diferencial del 0,50%, a excepción del primer año, que es del 0,25%, es decir, un precio de menos de la mitad que para la compra de pisos ajenos.
Con la adquisición de un inmueble de Aliseda, su promotora, el Popular no cobra comisión de apertura, ni tampoco de amortización. Y financia el 100% del coste más los gastos de tramitación e impuestos.
El sector bancario español acumula pisos en sus balances por un valor superior a los 50.000 millones, fruto de las adjudicaciones por el aumento de la morosidad. Es casi un tercio de los activos problemáticos que padece, que suman 176.000 millones si se incluyen los préstamos concedidos a los promotores y el valor del suelo que está también en sus manos.
Este lastre hace que las entidades sean poco activas en el campo crediticio, aunque en los últimos meses ha pesado como una losa los problemas de liquidez por el estallido de la crisis de deuda.
'Banco malo' y desgravación
Una de las soluciones a la falta de crédito, no sólo hipotecario, planteada por el Gobierno recién estrenado, es la creación de un banco malo público. El Estado adquiriría la totalidad o parte de estos activos tóxicos, pero las pérdidas futuras las costearía la banca.
Los grandes grupos no están a favor de la constitución de un instrumento como éste y abogan más por una reestructuración más profunda del sector, con la adjudicación o fusión de las más débiles con las más fuertes.
Para reactivar el mercado inmobiliario, el nuevo Ejecutivo está dispuesto a rescatar la desgravación por compra de viviendas en la Declaración de la Renta. La medida, según las promesas de Mariano Rajoy en la campaña electoral, sería con carácter retroactiva para el año 2011, con lo que la desgravación sería efectiva en la próxima Declaración, en primavera.
Los proyectos aprobados por el Gobierno anterior apenas han dado fruto. Ni la bajada del impuesto del 7 al 4% para la adquisición ni el road show internacional de Fomento para vender los pisos en la costa han devuelto la confianza de los consumidores. La actuación del Ministerio sólo ha consistido en acudir a ferias inmobiliarias en algunas ciudades europeas, a las que han acudido las entidades como meras comparsas, según fuentes financieras. El interés ha sido escaso y las ventas prácticamente nulas.
Los expertos y el sector financiero sostienen que las medidas que implante el PP sólo tendrá efecto positivo si la economía empieza a crecer, el paro a descender. Y para ello, es necesario que Europa recobre el pulso y los mercados empiecen a creer en el futuro sostenible del Viejo Continente.
Fuente: elEconomista.es
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