Hace apenas cinco años, las entidades españolas se disputaban el mercado de las hipotecas ofreciendo a sus clientes créditos por el 100 por cien o más del precio de la vivienda, con plazos de hasta 40 años y con diferenciales que en algunos casos sólo llegaban al 0,25 por ciento sobre el euribor.
Después llegó la crisis, la demanda y la oferta de hipotecas menguó y menguó, los mercados financieros se cerraron y con ellos murió el modelo de préstamos a la vivienda que había estado en boga hasta entonces.
La crisis, aunque aún no se sabe cuando, pasará, pero las hipotecas nunca volverán a ser como antes, porque la banca, cuando vuelva a estar en disposición de dar créditos, habrá cambiado también su manera de afrontar los riesgos.
En el año 2007, un año antes de que la quiebra de Lehman Brothers iniciara la peor pesadilla para las entidades financieras de todo el mundo, la banca española concedió 145.296 millones de euros en créditos a la vivienda.
Eran tiempos en que el negocio bancario estaba en expansión y la concesión de hipotecas ayudaba a acelerar la entrada en rentabilidad de las nuevas oficinas.
De todo eso ya no queda nada. Ahora prima reducir la sobrecapacidad del sistema, purgar el exceso de oficinas y adecuarlo al nivel de negocio racional y libre de burbujas.
Crédito concedido a hipotecas
Las hipotecas ya no serán las mismas
Hay que invertir con prudencia los fondos que tanto cuestan a las entidades obtener de los mercados mayoristas y responder, cuando la situación de la entidad lo permite, a la demanda que ha sobrevivido a la recesión económica.
Si antes una oferta competitiva en hipotecas conllevaba un diferencial muy por debajo del 1 por ciento, ahora las entidades establecen diferenciales que van desde el 2 al 4 por ciento.
Los 40 años de vida máxima se han transformado en 25 ó en 30 años en casos excepcionales y en cuanto al importe del préstamo lo habitual, si se trata de primera vivienda, es que no exceda del 70 ó 80 por ciento.
Desplome en la concesión
La mano sólo permanece abierta si el cliente lo que quiere es adquirir uno de los cientos de miles de inmuebles que la banca tiene en cartera y que se contenta con vender, tal y como está el mercado, con la mínima pérdida posible.
En ese caso, las condiciones casi son idénticas a cuando se vendían al año más de 800.000 viviendas en España, por las 320.000 operaciones del año pasado.
Con las condiciones endurecidas por la banca, la menor demanda y el desplome del precio de los pisos, el importe de la concesión anual de créditos a la vivienda se ha derrumbado a 37.500 millones de euros en 2011, apenas una cuarta parte de la cifra de 2007.
Tipo de interés TAE de las nuevas hipotecas
No hay previsión alguna que pronostique un aumento en los próximos meses, sino más bien lo contrario. Todas las medidas, nacionales e internacionales, que toman como objetivo, o como excusa, el reestablecimiento del crédito a empresas y familias no conseguirá su meta, según los expertos y el propio sector financiero.
Problemas con la regulación
En primer lugar, la cambiante regulación establece mayores niveles de capital para las entidades financieras. El comité de Basilea y la EBA en el plano internacional. En España, primero el decreto impulsado por Elena Salgado, y la más reciente, la reforma de Luis de Guindos.
Ésta última, como la de Salgado, tiene entre sus principales objetivos facilitar la apertura del crédito. Sin embargo, la exigencia de un colchón extra de capital, que debe alcanzar el 20 por ciento de la exposición a suelo y el 15 por ciento de las promociones inmobiliarias, requerirá que las entidades se refuercen unos 15.000 millones de euros, una exigencia que entorpece la concesión de nuevos créditos, por el consumo de recursos propios que provoca su concesión.
Además, si la banca debe hacer acopio de provisiones contará con menos recursos que destinar a los préstamos. El esfuerzo en dotaciones se sitúa en otros 37.000 millones, con el objetivo de cubrir las eventuales pérdidas por su exposición al ladrillo.
Una regulación más estricta y costosa castiga el flujo del crédito, que está bloqueado, a juicio de la banca, por falta de demanda solvente y por la recesión económica. Es decir, que hasta que no haya una recuperación de la actividad los préstamos no aumentarán. Y cuando esto suceda -que en el mejor de los casos será en 2013- las hipotecas no serán como hasta antes de la crisis o durante la crisis.
¿Adiós al euribor?
Primero porque el tipo de interés, previsiblemente, no dependerá del euribor. Las entidades financieras consideran que este índice, no refleja bien el coste del dinero para que el sector pueda conceder hipotecas. Con la desconfianza entre bancos en máximos, este indicador ha dejado de ser la referencia del interés al que unas entidades se prestan a otras, y se ha convertido en un indicador artificial, en opinión del sector.
Desde hace varios meses la banca busca con el regulador un indicador más fiable y, previsiblemente, más elevado para los clientes. Algunas han empezado a sustituir el euribor por el IPRH, que es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades, que ronda el 4 por ciento. En la actualidad el euribor, que se ha utilizado desde la creación del euro, se sitúa por debajo del 1,5 por ciento tras el desplome de los últimos años.
La dación en pago
Otro elemento que elevará los costes de la hipoteca, son las modificaciones que ha introducido el Código de Buenas Prácticas, al que se ha adherido todo el sector en bloque.
La introducción de la dación en pago, si se cumplen ciertos requisitos, obligará a las entidades a ser más exigentes con las condiciones para la concesión de estos créditos. Si los baremos de riesgo indican que el cliente tiene probabilidades de caer en insolvencia en el futuro, la concesión, si se produce, se hará por menos dinero y, previsiblemente con un diferencial más elevado.
Si ahora las hipotecas han cambiado, forzadas por la recesión económica, la escasez de liquidez, el estallido de la crisis inmobiliaria y el proceso de desapalancamiento de las familias, cuando piensa en el modelo de negocio que se impondrá en el futuro, el sector descarta que vuelvan las condiciones anteriores a 2007.
Entonces, en plena abundancia de fondos, con un proceso expansivo de la construcción y la economía generando empleo y creciendo al 4 por ciento anual, las entidades, al medir el riesgo, daban una importancia clave al valor de las garantías del préstamo.
Ese es una de las prácticas que se han revelado como erróneas al avanzar la crisis, con el deterioro de la situación económica del cliente y la devaluación del inmueble.
Roberto Higuera, vicepresidente de Banco Popular, explicaba este cambio hace unos días. El veterano directivo afirmaba que hay que volver a las buenas prácticas bancarias, aunque ello suponga un aumento en el precio de los créditos. "Los préstamos hay que basarlos en la capacidad de devolución, y no en la valoración de las garantías".
El coste del préstamo, más caro
La consecuencia es clara: el nuevo enfoque encarecerá el coste del préstamo. "Esto no le va a gustar a los clientes, porque supondrá dar créditos a precios más caros. Era exagerado dar créditos a euríbor más 0,2 por ciento", afirmaba Higuera.
La banca, en efecto, aplicaba un diferencial muy bajo, ya que la guerra por la captación de cliente, al contrario que ahora, se centraba en el activo y en las hipotecas en particular. Así, la hipoteca en sí, por el escaso margen, no dejaba apenas beneficio para la banca. Éste venía de vincular al cliente al cerrar el préstamo: nómina, seguros, domiciliación y fondos de pensiones.
Aunque la vinculación, es decir, que el cliente utilice varios servicios o contrate otros productos, sigue siendo el principal objetivo de las entidades, lo que es difícil que se vuelva a repetir es que se contenten con no tener pérdidas en la hipoteca. Por ello, el diferencial que se aplicará, bien al euribor o bien a otro indicador, será mucho más elevado.
Todo esto se traducirá en que el acceso a una vivienda en propiedad se tornará más complicado. Si las garantías tienen un papel secundario, es la condición económica y las rentas del cliente el que abrieran las puertas al crédito. Por tanto, se precisarán unos mayores ingresos para asegurarse conseguir una hipoteca.
Esfuerzo del cliente
En la época dorada del crédito abundante y barato, el esfuerzo medio que tenía que hacer un cliente para pagar la cuota de su hipoteca suponía entre un 35 y un 40 por ciento de sus ingresos. Ahora, las entidades consideran que ese mismo cliente no tendrá problemas para estar al corriente de pago, si el porcentaje se sitúa entre el 20 y el 25 por ciento.
Para los que no entren en este baremo, sólo queda juntar sueldos de la misma familias, buscar un avalista o poner como garantía otros inmuebles, además de suscribir un seguro de desempleo.
En el futuro, con el sector escarmentado por la evolución del sector inmobiliario, el porcentaje rondara lo que ahora se considera seguro. La aversión al riesgo se acentuará en la banca y en su producto estrella: las hipotecas.
En conclusión: que nadie espere que cuando pase la crisis se vuelva a un crédito como el que hemos conocido en los primeros años de la década pasada. Pasarán muchos años antes de que se vuelva a conceder un volumen de préstamos similar y, los que se suscriban, tendrán un diferencial mayor y para clientes con un nivel medio de ingresos más alto.
¿Cuánto han bajado los pisos?
Variación anual de los precios de la vivienda en España, por porcentajes.
Fuente: elEconomista.es
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