El consumidor que compra una vivienda sobre plano, en construcción, se halla expuesto al riesgo de que el vendedor no cumpla el contrato: que no construya el piso, bien porque destine el dinero recibido a otros menesteres, bien porque solicite el concurso de acreedores. Con el objeto de evitar estos riesgos, se promulgó la Ley de 27 de julio de 1968 (modificada por la ley de Edificación de 1999), que exigió que el promotor o constructor que solicita dinero por adelantado garantice la devolución de las cantidades entregadas más un interés anual, mediante un contrato de seguro o por aval prestado por una entidad de crédito.
Si no entrega la vivienda en plazo... no cumple el constructor
Audiencia Provincial de Madrid, sec. 11ª, A 27-12-2007
Al tratarse de un aval bancario constituido con la finalidad señalada en la Ley, le es de aplicación el artículo 1.1º de la norma en cuanto al concreto supuesto en que puede ejecutarse el aval, en su caso la posibilidad de que constituya título ejecutivo acompañado de documento fehaciente de la no entrega de la vivienda, y en cuanto a la posibilidad que tienen los beneficiarios, si la vivienda no se ha terminado en el plazo fijado en el contrato en condiciones de proceder a su entrega, de optar por la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas más el incremento legalmente establecido.
Son presupuestos de la eficacia del aval:
1º.- Que las obras no hayan llegado a buen fin en el plazo convenido.
2º.- Que los compradores comuniquen esta circunstancia al vendedor acogiéndose a la posibilidad de devolución indicada en la Ley.
3º.-Que quien entregó las cantidades a cuenta no haya concedido prórroga al promotor para terminar las obras.
En este caso ha de entenderse que “llegar a buen fin” -expresión que recoge el aval- es equivalente al cumplimiento del contrato, en este caso la obligación principal de (…) poner a disposición de las compradoras el inmueble en la fecha establecida.
Los derechos del comprador no pueden alterarse
Audiencia Provincial de Ávila, S 10-12-2002
Como quiera que los derechos del beneficiario son irrenunciables, no pueden las partes modificar en sentido restrictivo el ámbito de ese afianzamiento, sin perjuicio de que su autonomía contractual les permita extenderlo a otros hipotéticos supuestos y, en todo caso, en la interpretación de los términos de aval se habrá de obrar siempre “pro beneficiario”, dado el carácter tuitivo de la norma, que guarda, ampara y defiende.
Si el consumidor ha decidido optar por la prórroga no puede ejecutar el aval
(…) Son, pues, dos planos distintos. De una parte, la obligación del avalista se concreta en devolver, sustituyendo al deudor, las cantidades entregadas a cuenta si la construcción no llega a buen fin en el plazo convenido, pero no porque el aval responda de la ejecución, sino porque así lo ha convenido en la constitución del aval.
De otra, los compradores, respecto de ese deudor principal, su vendedor, pueden interesar la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas y un 6% más, o concederle (...) una prórroga. Si optan por la prórroga, no pueden ejecutar el aval. Si optan por la rescisión, y así se lo comunican al deudor, pueden reclamarle las cantidades entregadas y ese 6% que la norma establece o dirigirse, con la misma finalidad, contra el avalista solidario”.
No es necesario resolver el contrato de compraventa para exigir las garantías
El artículo primero de la Ley 57/1968, de 27 de julio lo que trata es de garantizar al comprador de vivienda futura la devolución de las cantidades que anticipó, tanto si la construcción no se hubiera iniciado, como cuando no llega a buen fin por cualquier causa (...)La norma no exige precisamente que la resolución tenga que ser necesariamente judicial ni tampoco supedita la operatividad del aval a la misma, pues el artículo tres contiene la expresión de que el comprador podrá optar por la
rescisión contractual, con lo que esta no se presenta imperativa, es decir que deberá de proceder en todo caso.
Lo que ha de tenerse en cuenta es la concurrencia de incumplimiento acreditado, pues esta situación actúa como presupuesto que facilita la devolución de las cantidades anticipadas. En el caso presente tal situación incumplidora ha quedado precisada a la no terminación de la vivienda vendida en construcción por haberse paralizado las obras sin causa justificada y, por tanto, se está ante supuesto de construcción que no alcanzó buen fin, es decir el previsto y pactado en el contrato de adquisición.
El incumplimiento del plazo de entrega es suficiente para exigir el pago del aval
Un aspecto fundamental es que la operatividad del aval no está supeditada a la resolución previa o simultánea del contrato de compraventa de vivienda en construcción, basta la mera concurrencia objetiva del incumplimiento.
Y el incumplimiento del plazo de entrega es un hecho objetivo en el sentido de que es indiferente cual haya sido su causa, como reconoce el Juzgado de Primera Instancia nº 19 de Valencia en Auto del 22 de diciembre de 2009.
No pueden incluirse en contrato mermas en los derechos del comprador
Los contenciosos urbanísticos de la promotora con el Ayuntamiento, ni merman ni atenúan las obligaciones contractuales de la promotora para con los compradores de vivienda en construcción, ya que se trata de consumidores que tienen una norma especial(Ley 57/68) tuitiva de sus derechos irrenunciables. Por tanto, no pueden verse perjudicados los consumidores por un pacto entre avalista y promotora estableciendo un plazo de validez del aval restringido y superando los límites del plazo de entrega convenido en el contrato.
Un problema no resuelto: la promotora solicita concurso pero incumple el plazo de entrega
En la declaración de concurso de una constructora, ésta debe continuar la obra y los compradores deben seguir abonando los anticipos. La ley concursal sólo permite a los compradores resolver el contrato y recuperar el dinero si el incumplimiento del promotor es posterior a la declaración de concurso. Pero en la mayoría de los casos el incumplimiento es anterior. Muchos jueces dan una solución injusta: el consumidor debe seguir pagando y esperar a que termine el procedimiento, para recibir la vivienda o el dinero, si lo hay. En tal caso, para pedir la devolución de las cantidades a través del aval, no es necesario presentar una demanda y tramitar un incidente concursal. En estos supuestos el juez del concurso debería establecer medidas excepcionales: suspensión temporal de tales pagos; depósito en cuentas separadas del proceso, con derecho a ser devueltas en un 100% si la empresa no puede hacer frente a sus compromisos, etc.
Fuente: ADICAE.net
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