Guía práctica de fiscalidad de la vivienda habitual en propiedad

No por esperada deja de ser una de las novedades fiscales para el 2012: la recuperación en el IRPF de la deducción por inversión en vivienda habitual, más allá de los estrechos limites de ingresos a la que la anterior reforma del PSOE la había confinado.Ya le hemos dedicado una guía al tema, pero, y a la espera de que muevan pieza las Comunidades en su tramo autónomico, hemos estimado conveniente
 dedicar otra a aquellos aspectos fiscales vinculados a la propiedad de la vivienda habitual que el contribuyente suele olvidar.

¿De qué hablamos? Pues saber a que nos referimos cuando hablamos de vivienda habitual, qué nos podemos desgravar, cómo juega la exención por reinversión, etc. En todos estos temas conviene hilar fino con distintas variables (tiempos, importes, etc…) pues una decisión errónea nos puede costar mucho dinero. ¿Preparados? Allá vamos.

¿Qué es una vivienda a efectos fiscales?

Desde un punto de vista fiscal, y más concretamente del IRPF, abordemos el concepto por partes, es decir vayamos primero a averiguar que entiende hacienda por vivienda y luego por habitual. Si nos vamos a esta Consulta a la AEAT de 24/10/2006, que trata acerca de discernir sobre si los lofts,, apartamentos turísticos u otros espacios similares son vivienda, la respuesta es clara:

Se incluye todo tipo de edificación, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad, siempre que esté acondicionada o sea susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reúna los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto.

Por tanto, no es necesario contra con una calificación urbanística de vivienda para que lo sea, el mero hecho de destinar la edificación a habitar en ella la califica como vivienda a estos efectos. Ojo, edificación, por lo que se excluyen bienes muebles como una caravana.

Por el contrario, se consideran vivienda elementos anexos y hasta dos plazas de garaje, que estando en el mismo edificio se adquieran en el mismo acto (no es necesario que sea en la misma escritura).

¿Cuándo una vivienda es la habitual?

Para que Hacienda considere que nuestra vivienda es la habitual exige que sea habitada de manera efectiva en un plazo de 12 meses desde su adquisición o desde la terminación de las obras Además dicha Residencia debe ser continuada durante tres años salvo causas que nos obliguen a cambiar de residencia (por ejemplo un divorcio o un cambio de trabajo). A este respecto, y sabiendo que genera una casuística enorme, conviene recordar como mínimo tres puntos.

La Ley del IRPF no determina que para practicar la deducción debamos empadronarnos. Pero, si tenemos en cuenta que el empadronamiento es obligatorio allí donde tengamos nuestra residencia efectiva, si que es cierto que lo suelen considerar como un medio de prueba determinante. Si no es así, más nos vales tener una buena batería de pruebas (por ejemplo, consumos, documentos administrativos, etc) que acrediten nuestra residencia efectiva.

Conviene tener muy claro el tema de los plazos comentados. Si los incumplimos habremos de devolver las deducciones que nos hemos practicado: las correspondientes a las cuentas viviendas, las exenciones por reinversión y las originadas por la inversión de capitales propios o por el uso de préstamos.

Por último, conviene saber desde cuándo empiezan a contar los plazos. Si hay escritura pública desde su otorgamiento, y si no, desde la entrega de llaves, claro que aquí nos van a obligar a que lo acreditemos ante la Agencia Tributaria.

Deducciones más allá de la compra de la compra

Cuando pensamos en adquisición pensamos en compra, pero no ha de ser necesariamente así. Pensemos en los supuestos de donación, legado, permuta, herencia, etc. Los gastos que generen estos supuestos, por ejemplo impuestos o de notario o registro, son también deducibles.

Un supuesto que se equipara a la adquisición son las ampliaciones, aquellas que suponen un incremento de la superficie habitable (lo más habitual suele ser vía cerramiento o la agregación de viviendas contiguas vertical u horizontalmente).

Otro caso de adquisición que también está dentro del marco legal es el de la construcción, bien por uno mismo (autopromoción) o encargándaselo a un tercero promotor (compra sobre plano). Las obras tienen cuatro años para finalizar, pero son susceptibles de tener otros cuatro años más, previa solicitud a la AEAT, en aquellos supuestos de concurso del promotor o en los que hayan concurrido circunstancias excepcionales que no sean responsabilidad del contribuyente y hayan llevado a la detención de las obras. En los tiempos que corren, es posible que a más de uno le toque hacer uso de esta prorroga.

La rehabilitación también nos da derecho a esta deducción. Pero no conviene confundirla con cualquier tipo de reforma. A estos efectos, estamos hablando de rehabilitaciones que sean calificadas como protegibles de acuerdo con la normativa (por ejemplo, las desarrolladas dentro de un PERI), o bien las que supongan la reconstrucción de la vivienda afectando a fachadas, estructuras, etc, y cuyo coste supere el 25% del de adquisición si ha ocurrido hace menos de dos años, o del de valor de mercado si los ha superado. Fuera de estos supuestos, no son deducibles (aunque es posible que algunas encajen en los supuestos de deducción por mejoras en la eficiencia energética, higiene, salud o protección medioambiental, que dan derecho a un 10%)

¿Qué me puedo deducir?

El contribuyente tiene muy claro que el capital que invierta, o las cuotas del préstamo empleado para los fines descritos constituyen la base de la deducción. Pero conviene recordarle que el tema no se agota ahí. Pensemos en otros conceptos que son igualmente deducibles: el seguro de de incendios o aquellos que sean exigidos por la entidad financiera para conceder el préstamo y de los cuales ella sea beneficiaria, los impuestos, los honorarios de los profesionales que intervengan en la operación, etc. En definitiva, todo lo necesario para adquirir la vivienda.

Dentro de estos supuestos tenemos el coste de las coberturas de tipos de interés (CAPS, SWAPS, etc), que son igualmente deducibles como un mayor coste de financiación. Si dichas coberturas se activa, y nos generan ingresos, garbeemos de restarlos de la base sobre lo que apliquemos el tipo de la deducción.

Es fundamental tener claro que lo que da derecho a la deducción es la finalidad, no la clase de préstamo. Las cuotas de un préstamo personal empleado para los fines descritos son deducibles. Las de un hipotecario, por mucho que sea sobre nuestra vivienda habitual, que se empleen en otros fines, no. Si los importes han sido utilizados en parte para fines desgravables y en parte para fines no desgravables, deberemos aplicar la deducción a prorrata sobre la parte de la cuota correspondiente.

Por otro lado, debemos tener claro que si ya me he practicado deducciones en una vivienda anterior, sólo me podré empezar a deducir con la nueva cuando lo que haya invertido en la misma supere las bases que hayan dado lugar a deducción en la antigua más la cantidad que haya quedado exenta por reinversión. Es un punto crítico donde muchos contribuyentes se pierden y donde pueden tener problemas con Hacienda.

La exención por reinversión en vivienda habitual

La exención por reinversión es uno de los nudos gordianos de esta temática. Buena parte de los contribuyentes la aplican mal (recordemos que no se aplica de oficio, si no a instancia de parte), y teniendo en cuenta su potencial de ahorro (no pagar impuestos por los beneficios que obtengamos de la venta de la vivienda habitual) y como juega con la posibilidad de futuras deducciones (tal y como hemos visto en el punto anterior) conviene tenerlo claro.

Para empezar, lo que debemos reinvertir es el liquido que obtengamos de la venta de nuestra vivienda, o lo que es lo mismo, el importe de la venta menos lo que debamos por préstamo. Si vendemos en 200 mil y tenemos un hipotecario de 100 mil, la cantidad a revertir son 100 mil euros. No es el beneficio lo que hay que reinvertir, es el dinero libre que obtenemos de la venta.

Si reinvertimos esa suma en una nueva vivienda habitual, tenemos derecho a solicitar el beneficio, a no pagar impuestos por el beneficio que hayamos logrado con la venta. Supongamos que la vivienda nos costó en su momento 150 mil euros (incluyendo costes de adquisición y actualizado dichos costes con los coeficientes de inflación fijados legalmente). No pagaríamos impuestos sobre esos 50 mil euros (suponemos también que no hay costes necesarios para la venta). Si sólo reinvertimos la mitad de los 100 mil, únicamente tendremos derecho a la exención del 50% de esos 50 mil.

Aqui conviene tener claro como juegan los plazos. Si he vendido primero mi vivienda habitual, tengo hasta dos años para adquirir la nueva. Ese es mi compromiso, y si lo incumplo, pierdo el beneficio fiscal. Pero es posible que haya comprado primero la nueva. En ese supuesto, lo que tengo son dos años para vender la vieja y reinvertir la cantidad. Si no lo hago, tampoco me podré acoger al beneficio (lo que nos llevará en ocasiones a tener que bajar el precio de venta para poder vender rápido y acogernos a la exención).

Vivienda habitual y mayores de 65 años

Los mayores de 65 años, así como aquellas personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, están exentos de tributar por los beneficios obtenidos de la venta de su vivienda habitual. A estos efectos, se considera vivienda habitual la que lo sea en el momento de la transmisión, o bien aquella que lo haya sido en cualquier momentos durante los dos años anteriores.

¿Qué significa esto? que por ejemplo, si la persona se va a ir a vivir a una residencia, debe valorar la posibilidad de transmitir su vivienda habitual en el plazo de dos años desde que esto ocurra, para poder obtener limpio de polvo y paja el beneficio de la venta de su vivienda habitual. Y que lógicamente si ha de optar entre alguno de sus inmuebles, este es un dato fundamental a la hora de decidirse.

Fuente: Actibva.com